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房貸提前還款划算嗎?

    對於大多數人來説房貸是個沉重的負擔,在手頭資金富餘的情况下,都想着應該儘快還完房貸卸下包袱。我們以30年期房貸爲例,來計算一下提前還款的好處:貸款額$400,000,30年期,貸款利率4%,每月固定還款$1,909。在沒有提前還款的情况下,30年期貸款總共需要支付貸款利息$287,240。如果每月多還$500,可以提前10年還完貸款,總共支付的貸款利息是$178,160,相較 30年供款期節省了$109,080的貸款利息。單從節省利息的角度看,考慮提前還款是很明智的選擇。
   不過,考慮到目前較低的貸款利率和房貸利息可以抵稅的優惠政策,把準備提前還貸的錢用來投資會有更好的回報。還是以30年期年利率4%的貸款爲例(假設所得稅率爲28%),因爲房貸利息可以抵減收入所得稅,實際房貸利率只有2.88% =4%*(1-28%)。當你把手頭的閑錢拿去還貸的時候,等於是選擇了一份年回報率不到3%的投資。只要能在投資市場上找到收益超過3%的理財産品,就相當于借着銀行的錢來爲自己賺錢。現在市場上穩健性的中長期投資産品平均年收益預期在6%-7%左右,我們完全可以利用負債投資,借鷄生蛋。所以説提前還貸並見得完全符合經濟利益。
   另外,以下幾個方面也是用來考量提前還貸是否可取的重要因素:
* 高利率信用卡債。一般來説,個人信用卡利率要比房貸利率高的多。如果你有未付清的信用卡債,先付清卡債顯然要比提前還貸更經濟。
* 退休金儲蓄。存退休金當然要比還房貸重要。一方面,你不可能通過申請銀行貸款來支付退休以後的生活費用。另外,儘早存退休金可以更好的享受複利增長帶來的資産增値,獲得更爲可觀的長期投資回報。
* 家庭備用金。房産作爲固定資産是最難變現的家庭資産。應該在留出足夠的家庭備用金之後再考慮提前還貸。
* 以低利率重新貸款。如果能申請到比當初買房時更低的貸款利率,可以重新貸款。這樣,即使在維持每個月供款額不變的情况下,也可以提前還完貸款。而且在貸款利率更低的情况下,更容易利用負債投資獲利。
   提前還貸不僅可以降低貸款成本也可以減少貸款人的心理壓力,不過是否應該提前還貸還應該結合上述各個因素以及自身的經濟條件綜合考慮。
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