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劉以棟財經專題
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買房出租的逆向思維
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我們中國人喜歡投資看得見、摸得着的物品,而房地産投資就屬於這一類,所以投資房地産的華人很多。
我一朋友投資房地産二十多年,有豐富的買房出租經驗。最近我請他爲我們華人朋友介紹一下投資房地産的經驗,感覺他的觀點有獨到之處。我在這里擇録幾條,供大家參考。
買房出租的基本要點大家也都知道一些。譬如,地點,維修,出租,檢查,稅率等重要事項,每一項都很重要。除此以外,他還有一些出乎常理的思維方式,讓我感覺他跟我們大家可能不太一樣。
找賣主而非找待售房。房地産投資,位置很重要。而我們認爲好的位置,別人可能也喜歡,所以就不一定能買到好位置的房産。這位朋友先根據我們這里大學和醫院的所在地,大致確定要買房的位置。然後他開車到處去看,看哪里有出租房。看中出租房以後,去房屋記録公司去要房主的電話等信息,跟房主聯繫,問他們是否有興趣出售。願意賣的,就接着往下談;不願賣的,就留下自己的通訊信息,讓房主想賣時通知他,這樣他就能在好位置買到房。
讓賣主出資金。買房需要資金,而資金總是不夠。在零首付被引入以前,這位朋友已經在用這一方法。他的辦法是,在買房時,先準備20%的首付,剩下的80%找銀行貸款。貸款談好以後,他去找賣主協商,可否先付80%,剩下的20%在以後的三、五年內連本加利息還完,他可以在價錢上鬆動一些,只要他能維持現金流就行。在這種情况下,他其實用的是零首付。或許你不相信,他就這樣攢下了50個單元的房産。
找可靠的房客。買房以後,找到好的房客也是一個難題。這位朋友問大家,有工作的人是好房客,還是沒工作的學生是好房客。雖然我們大家都認爲是前者,他卻認爲後者是好房客。學生只要不被開除,還得住房子,付房租。而前者一旦丢了工作,就還不起房租。學生租房,你可以讓他的父母擔保房租,但你卻不能讓有工作的人的父母擔保房租。
餐巾紙原則。買房出租也是一門學問。這位朋友的原則是,每次投資交易,在一張餐巾紙上寫寫畫畫就應該能解釋清楚。如果一個投資計劃不能在一張餐巾紙上解釋清楚,那就不値得投資。想一想華爾街前幾年推出的房屋抵押證券,一本書都解釋不清楚,所以就容易出錯。
外包房屋管理。這位朋友是律師,當然不會維修房子。他的觀點是,每人買房出租時,都有優缺點。他善於出租房,但不善維修,所以就把房屋維修承包出去。這樣出問題時,別人接聽電話,他卻不受影響。幾十年下來,他過得很悠哉,在高爾夫球和網球方面都練就了好身手。
買房出租也是一份工作。如果不是爲了錢,沒有幾個人想去做那份工作。這位朋友的原則是,買房出租的回報要高於城市債券(municipal
bonds)或者房地産基金(REITS)的稅後回報的5%以上。買房出租有很多煩心事,但如果有高回報,或許也値得去努力。面對未來不可避免的高稅率和高通脹,買房出租不失爲一項有效對冲投資途徑。 |
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